در دنیای معاملات ملکی، یکی از پرتکرارترین سؤالات خریداران این است: سند شش دانگ یا تفکیکی؟ دانستن تفاوت میان این دو نوع سند می‌تواند مانع از تصمیمات اشتباه و خسارات مالی شود. شاید در نگاه اول، هر دو سند رسمی و قانونی به نظر برسند، اما جزئیات آن‌ها تفاوت‌های مهمی دارد که بی‌توجهی به آن‌ها می‌تواند شما را درگیر مشکلات حقوقی یا مالی کند. اگر قصد خرید ملک، به‌ویژه آپارتمان دارید، این مقاله دقیقاً برای شما نوشته شده است تا به زبان ساده و کاربردی فرق بین سند شش دانگ و تفکیکی را برایتان روشن کند.
سند شش‌دانگ یعنی چه؟
در ساده‌ترین تعریف، سند شش‌دانگ سندی رسمی است که نشان می‌دهد مالک، تمامی شش دانگ (یا شش سهم) یک ملک را در اختیار دارد. واژه “دانگ” واحدی سنتی برای تقسیم مالکیت یک ملک است و وقتی می‌گوییم “سند شش‌دانگ”، یعنی مالک کل ملک است و شراکتی در آن وجود ندارد (یا در صورت وجود شریک، سهم هر کدام در سند مشخص شده است).
✅ ویژگی‌های سند شش‌دانگ
- مالکیت کامل و بدون ابهام
- مورد قبول بانک‌ها و مراجع قانونی برای وثیقه و وام
- نشانه‌ای از اعتبار و شفافیت در مالکیت
سند تفکیکی چیست؟
سند تفکیکی سندی است که برای یک بخش مشخص از یک ملک بزرگ‌تر، مانند یک واحد آپارتمانی در یک ساختمان چندطبقه، صادر می‌شود. یعنی ملک بزرگ به واحدهای کوچک‌تر تقسیم شده و برای هر کدام سند جداگانه‌ای وجود دارد.
✅ ویژگی‌های سند تفکیکی
- نشان‌دهنده مالکیت واحد خاص (مثلاً طبقه دوم، واحد ۳)
- معمولاً پس از اتمام ساخت‌وساز و دریافت پایان‌کار صادر می‌شود
- تنها در صورت وجود سند تفکیکی می‌توان واحد را رسمی و قانونی منتقل کرد
مقایسه سند شش‌دانگ و سند تفکیکی
| مورد مقایسه | سند شش دانگ | سند تفکیکی |
| نوع مالکیت | کل ملک (بدون شریک یا با سهم مشخص) | بخشی از ملک (مثلاً یک واحد خاص) |
| کاربرد | ویلاها، خانه‌های مستقل، زمین‌ها | آپارتمان‌ها، مجتمع‌های مسکونی |
| شفافیت مالکیت | کاملاً مشخص و متمرکز | بستگی به تفکیک و شماره‌گذاری دقیق دارد |
| زمان صدور | در هر زمان پس از خرید قابل دریافت است | پس از پایان ساخت‌وساز و دریافت پایان‌کار |
| امکان انتقال قانونی | بلافاصله قابل معامله است | بدون سند تفکیکی، انتقال رسمی ممکن نیست |
چرا شناخت این تفاوت مهم است؟
فرض کنید قصد خرید یک واحد آپارتمان را دارید. فروشنده می‌گوید ملک دارای سند شش‌دانگ است. اما آیا این سند برای کل ساختمان است یا به‌طور تفکیکی برای واحد شما صادر شده؟
اگر سند هنوز تفکیک نشده باشد، نمی‌توانید آن را به نام خود انتقال دهید و در آینده برای فروش، دریافت وام یا اثبات مالکیت دچار مشکل می‌شوید.
چطور تشخیص دهیم سند برای کل ملک است یا برای واحد خاص؟
1. بررسی اطلاعات درج‌شده در سند:
-
- در سند تفکیکی، اطلاعاتی مانند شماره طبقه، واحد، متراژ، پارکینگ، انباری و نام مالک مشخص درج می‌شود.
- اگر سند فقط به پلاک ثبتی کل ساختمان اشاره دارد و نامی از واحد نیامده، یعنی هنوز تفکیک انجام نشده است.
2. بررسی شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی:
-
- سند تفکیکی دارای پلاک فرعی است (برای هر واحد خاص).
- سند کلی تنها پلاک اصلی زمین یا ملک را دارد.
3. آیا ساختمان پایان‌کار دارد؟
-
- بدون پایان‌کار، سند تفکیکی صادر نمی‌شود.
- سند شش‌دانگ بدون پایان‌کار معمولاً مربوط به کل ساختمان است، نه یک واحد.
4. استعلام از اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی:
-
- با ارائه آدرس و شماره پلاک، می‌توان بررسی کرد که آیا سند تفکیکی برای واحد صادر شده یا نه.
5. مقایسه با پروانه ساخت و نقشه تفکیکی:
-
- سند تفکیکی باید با اطلاعات درج‌شده در نقشه و پروانه ساخت منطبق باشد.
⚠ هشدار رایج:
داشتن سند شش‌دانگ به‌معنای صدور سند تفکیکی نیست!
ممکن است فروشنده‌ای بگوید:
🗣️ «سند شش‌دانگ داریم، نگران نباش!»
در حالی‌که منظورش سند کل زمین است، نه سند رسمی برای واحد آپارتمان.
🛑 تا زمانی که سند تفکیکی به نام شما صادر نشده باشد، از نظر قانونی مالک رسمی آن واحد نیستید و نمی‌توانید آزادانه معامله، وام یا هر اقدام رسمی دیگری انجام دهید.
توصیه‌های مهم برای خریداران
- قبل از امضای قولنامه یا پرداخت پول، اصل سند تفکیکی واحد مورد نظر را بررسی کنید.
- در صورت نبود سند تفکیکی، قرارداد پیش‌فروش طبق قانون و در دفترخانه تنظیم کنید.
- صرفاً به حرف فروشنده یا مشاور اکتفا نکنید؛ از مراجع رسمی استعلام بگیرید.
- با احتیاط وارد معاملات بدون سند تفکیکی شوید، حتی اگر قولنامه یا وکالت‌نامه دارید.
جمع‌بندی
در پایان، باید بدانید که داشتن سند شش دانگ یا تفکیکی به تنهایی نشانه امنیت معامله نیست؛ آنچه اهمیت دارد، درک دقیق از محتوای سند و شرایط ملک است. اگر ملکی دارای سند شش دانگ باشد اما هنوز تفکیک نشده باشد، امکان انتقال قانونی یک واحد خاص از آن ممکن نیست. پس پیش از خرید، حتماً از اصل سند بازدید کرده، پایان‌کار و شماره پلاک ثبتی را بررسی کنید و در صورت لزوم، از کارشناسان حقوقی یا دفاتر اسناد رسمی مشورت بگیرید. آگاهی شما از این تفاوت‌ها، نه تنها امنیت معامله را تضمین می‌کند بلکه باعث می‌شود با اطمینان قدم در دنیای خرید و فروش ملک بگذارید.
اگر در مسیر ساخت یا خرید ملک هستید و نیاز به راهنمایی دارید، تیم ما با تجربه‌ای گسترده در حوزه شهرسازی، نظارت و اجرا، و توسعه پروژه‌های مسکونی، تجاری و صنعتی آماده همکاری با شماست.
برای آشنایی با خدمات ما، همین حالا با ما تماس بگیرید یا فرم درخواست مشاوره فنی را تکمیل کنید.
انبوه‌سازان آلما توس همراه مطمئن شما در مسیر ساخت و توسعه‌ای قانونی و موفق
